תביעות לפירוק שיתוף בכלל ותביעה לפירוק שיתוף נכסי מקרקעין בפרט, מוגשות לא אחת במסגרת תהליך חלוקת הרכוש המעורב בהליכי גירושין בישראל. בהקשר זה, ישנה משמעות רבה לצורך ולאופן שבו מוגש כתב הגנה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. הגשת כתב הגנה מקצועי ומנומק היטב חיונית על מנת להציג את עמדתו של הצד שאינו מעוניין בפירוק השיתוף לצורך מכירת הנכס בגירושין. לא אחת, כתב הגנה איכותי עשוי לשנות לחלוטין את תוצאות התביעה לטובת הנתבע. לכן במאמר זה נסקור את השלבים והשיקולים המרכזיים בהכנת כתב הגנה בהליך תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
באילו מקרים מוגש כתב הגנה בתביעה לפירוק שותפות במקרקעין?
כאשר אנשים המחזיקים בבעלות משותפת על מקרקעין חלוקים בדעותיהם, לעיתים קרובות הם מגישים תביעה לפירוק השיתוף. כך קורה לא אחת גם במסגרת הליכי גירושין, כאשר בני הזוג מחזיקים בזכויות בדירת מגורים משותפת. בדרך כלל, כאשר בני הזוג המתגרשים מנסים להגיע להסדר למכירת הנכס או חלוקת הזכויות בו ומבינים שאין אפשרות לכך, הם פונים לאופציית פירוק השיתוף כדי שכל אחד מהם יוכל לממש את מלוא זכויותיו בנכס ללא תלות באחר.
מי יכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין על פי החוק בישראל?
על פי חוק המקרקעין בישראל, כל בעל זכויות במקרקעין, בין אם מדובר בבעלות מלאה או חלקית, רשאי להגיש בקשה לפירוק השיתוף בכל עת. טענת התיישנות אינה תקפה כנגד תביעה מסוג זה.
מכאן שכל שותף במקרקעין רשאי לפנות לערכאות משפטיות בבקשה לפירוק השיתוף אם מתעורר קושי בהסכמה עם השותפים האחרים.
מה קורה אם מתעוררת התנגדות לפירוק השיתוף בנכס?
מחלוקות בין בעלים משותפים של נדל"ן לרוב מתעוררות כאשר הצדדים אינם מגיעים להסכמה על תנאים שוטפים הנוגעים לניהול הנכס, או כאשר אחד השותפים פועל באופן עצמאי בניגוד לאינטרסים של האחרים.
מכיוון שהעברת זכויות במקרקעין מחייבת חתימה של כל הבעלים, שותף בודד אינו יכול למכור את חלקו בנכס ללא הסכמת האחרים.
לפיכך, כאשר מתעורר סכסוך בלתי ניתן לגישור בין הצדדים, על המעוניין לסיים את השותפות ולממש את זכויותיו להגיש תביעה לפירוק השיתוף בבית משפט.
כאשר כל הבעלים המשותפים של נכס מסכימים לפרק את השותפות, השותף המעוניין לצאת מהעסקה רשאי למכור את חלקו בנכס ליתר השותפים או לצד שלישי.
אולם, אם אחד מהשותפים מתנגד לפירוק השיתוף, יהיה צורך בהגשת תביעה רשמית לבית המשפט כדי לאלץ את פירוק השותפות. השותף המבקש לפרק את השיתוף יגיש את התביעה נגד יתר השותפים.
כלומר, הסכמה מלאה מצד כל הבעלים מאפשרת מימוש הזכויות וסיום השותפות ללא הליך משפטי, אך בהעדר הסכמה – נדרשת תביעה רשמית לפירוק השיתוף בנכס.
באיזה אופן מוגשות תביעות לפירוק שיתוף?
במקום בעלויות משותפות על נדל"ן, לעיתים קרובות נחתמים הסכמי שיתוף המסדירים את השימוש והחלוקה בין הבעלים. הסכמים אלה כוללים פרטים על אופן ניהול הנכס, מהותו, הזכויות והחובות החלות עליו.
כאשר מתגלעות מחלוקות בין השותפים שאי אפשר לגשר עליהן, כל אחד מהם רשאי להגיש תביעה לפירוק השיתוף בבית המשפט. התביעה תופנה כנגד כל השותפים האחרים בנכס. בית המשפט יידרש להכריע בסוגיות השנויות במחלוקת ולקבוע כיצד לחלק או לממש את הזכויות בנכס בהתאם לתוצאות ההליך.
לאיזה גורם מגישים את תביעת פירוק השותפות במקרקעין?
כאשר מדובר בהליכי גירושין בין בני זוג – אזי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין תוגש לבית משפט לענייני משפחה או לבית הדין הרבני.
כאשר לא מדובר בין בני זוג, וכאשר הזכויות על המקרקעין רשומות בטאבו (פנקס המקרקעין), השותף המבקש לפרק את השיתוף יכול להגיש תביעה לבית משפט השלום שבאזור מגוריו. אולם אם הזכויות רשומות רק בחברות קבלניות או במינהל מקרקעי ישראל, הערכאה המשפטית שאליה יש להגיש את התביעה תלויה בשווי הנכס.
תביעות לפירוק שיתוף במקרקעין מוגשות לבתי משפט שונים בהתאם לשווי הנכס נשוא המחלוקת:
- נכסים בשווי של עד 2 מיליון ש"ח – התביעה תוגש ותתנהל בבית משפט השלום.
- נכסים בשווי מעל 2 מיליון ש"ח – התביעה תוגש ותתנהל בבית המשפט המחוזי.
כלומר, שווי הנכס הוא שקובע איזו ערכאה שיפוטית מוסמכת לדון בתביעה לפירוק השיתוף במקרקעין – בית משפט השלום עד 2 מיליון ש"ח, מעבר לכך – בית המשפט המחוזי.
כלומר, סמכות בית המשפט תקבע בהתאם לאופן רישום הזכויות ולשווי הנכס נשוא המחלוקת.
מתי נהוג להגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית משפט לענייני משפחה?
כאשר חלק מבעלי הזכויות במקרקעין הם בני משפחה ומתגלעת מחלוקת ביניהם בנוגע לאחזקת הנכס או מכירתו, התביעה לפירוק השיתוף תתנהל בבית המשפט לענייני משפחה, ללא קשר לשווי הנכס או מקום רישומו. כך גם בהקשר של נכסי מקרקעין בגירושין.
זאת מאחר ומדובר בסכסוך בתוך התא המשפחתי, ולפיכך בית המשפט לענייני משפחה הוא המוסמך לדון בתביעה.
לכן, בנושא כתב הגנה בתביעת פירוק שיתוף במקרקעין בגירושין, יש מקום להסתייע בשירותי עו"ד משפחה מנוסה.
מה חשיבות הייצוג המשפטי בהגשת כתב הגנה בתביעה לפירוק שיתוף?
הגשת כתב הגנה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין היא שלב קריטי וחשוב מאוד בהליך המשפטי. לסיוע משפטי מקצועי בשלב זה ישנה חשיבות רבה ממספר סיבות:
- כתב ההגנה צריך להתמודד עם כל הטענות שבכתב התביעה ולהציג את עמדת הנתבע בצורה ברורה ומנומקת היטב משפטית. עורך דין לענייני משפחה עם ניסיון רב בתביעות אלו, יכול לסייע בגיבוש העמדה וניסוח כתב ההגנה.
- כתב הגנה "חלש" עלול לפגוע מאוד בסיכויי הזכייה בתביעה. סיוע משפטי איכותי חיוני כדי להציג את ההגנה הטובה ביותר.
- חשוב לעמוד בלוחות הזמנים להגשת כתב ההגנה על מנת שהתביעה לא תתברר כתביעה בפסיקת ראשוני. ייצוג משפטי יבטיח עמידה בזמנים.
- עו"ד יכול לייעץ גם לגבי סיכויי ההליך ולסייע במציאת פתרון מוסכם מול התובע ובכך למנוע המשך ההתדיינות.
חלק מהוראות הדין הרלוונטיות לכתב הגנה בפירוק שיתוף במקרקעין
בחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 – סעיף 37 (א) קובע – שכל אחד מהשותפים במקרקעין (שהם משותפים) זכאי הוא בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.
זאת ועוד, כחלק משלים, גם ס' 10 (א) לחוק מיטלטלין קובע – שכל אחד מהשותפים במיטלטלין זכאי הוא בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.
ההוראות הללו הם דוגמאות לתכלית החקיקה – הבאת הצדדים לפרידה בעניין השיתוף – גם אם מדובר בדרישת של אחד השותפים.
מצד אחד יש פסיקה בעניין שיקול דעת מצומצם של בית המשפט לעניין פירוק שיתוף.
מצד שני – יש פסיקה רבה שעוסקת בעניינים של פירוק שיתוף בהליכי גירושין – במכלול כולל ולא פריט פריט, והכל מטעמים של יעילות הדיון, בירור של כל הזכויות, הגנה על מגורי קטינים, הגינות, ועוד ועוד.
חשוב להכיר את סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין דירת מגורים ששייכת לבני זוג.
במקרים אלו – אם בימ"ש מחליט על פירוק שיתוף במקרקעין הוא לא יורה על עצם הביצוע ועל המכירה על עוד לא נוכח בימ"ש כי לילדיהם הקטינים של הצדדים ולבן הזוג אשר מחזיק בקטינים יש הסדר אחר של מגורים אשר הוא מתאים לצרכים שלהם, וזה כולל גם את ההסדר של מגורי ביניים.
בין כלל השיקולים שבוחנים בתי המשפט בעניין פירוק שיתוף עומדים על הפרק גם:
משך זמן הימשכות הליכים, התדיינות שיכולה להיות מורכבת, ארוכה, האם זה מכביד באופן שאינו נאות, מה השעייתה של הזכות הקניינית, מה הסיכוי להגיע להסדר כולל, מה הנזקים שייגרמו למי מהצדדים מהעיכוב, וכלל השיקולים הנוגעים ישירות ספציפית לעניין.
חשוב לציין שיש נושאים רבים רלוונטיים לעניין פירוק שיתוף במקרקעין או עיכוב פירוק השיתוף, והדבר כרוך בכל מקרה לנסיבותיו.
לסיכום – הטיפול המשפטי בכתב הגנה בתביעה לפירוק שיתוף
כפי שראינו במאמר זה, הגשת כתב הגנה היא שלב מכריע בכל תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
יש להשקיע מאמצים רבים בהכנת כתב ההגנה ולהיעזר לשם כך בייעוץ משפטי מקצועי. עו"ד דיני משפחה מנוסה בהגשת תביעות לפירוק שיתוף במקרקעין במסגרת הליכי גירושין, יכול לסייע בגיבוש אסטרטגיית הצד המתנגד לפירוק, בניסוח נכון של הטענות והראיות ובהצגתן באופן ברור ומשכנע בפני בית המשפט. כתב הגנה איכותי הוא המפתח להצלחה בתיק ועשוי למנוע פגיעה בזכויות הנתבע בהליך.
שאלות ותשובות בנושא כתב הגנה בתביעה לפירוק שיתוף
כן, חוק המקרקעין קובע במפורש כי כל בעל זכויות במקרקעין, גם אם יש לו שיעור זכויות קטן יחסית בנכס, רשאי להגיש תביעה לבית המשפט לשם פירוק השיתוף במקרקעין. אין דרישה של שיעור מינימלי של החזקה בזכויות וגם בעל זכויות יחיד זכאי לתבוע פירוק שיתוף בנכס המקרקעין שהוא מחזיק בזכויות בו.
אם אחד או יותר מהשותפים במקרקעין מסרבים להסכים לבקשה לפירוק שיתוף שהוגשה על ידי אחד הצדדים, ניתן לפנות לערכאות משפטיות באמצעות הגשת תביעה רשמית לבית המשפט. התובע יגיש את התביעה כנגד שאר השותפים בנכס, כאשר בית המשפט יכריע במחלוקת ויורה על אופן פירוק השיתוף שעולה בקנה אחד עם הדין. כלומר בית המשפט הוא שיכריע אם לאשר את פירוק השיתוף בהעדר הסכמה בין הצדדים עצמם.
לא, חוק המקרקעין קובע במפורש כי לא ניתן לטעון טענת התיישנות בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. זאת בשונה מתביעות אזרחיות רגילות שבהן ניתן לטעון טענת התיישנות. הוראה זו בחוק נועדה לאפשר לבעלים במקרקעין לתבוע פירוק שיתוף בכל עת, מבלי שתחול עליהם מגבלת זמן.
כן, הדברים מאוד תלוי בנסיבותיו של המקרה. בפרט כאשר מדובר בהליכי גירושין ששוזרים בתוכם גם הסדר איזון משאבים ונושאים נוספים.
